در این مقاله قصد داریم به تحلیل بازار مسکن در سال ۹۹ بپردازیم، شروع سال جاری برای بازار مسکن، پر از ریسک‌های مختلف مانند: شیوع ویروس کرونا و رکود ناشی از آن، تورم، کاهش درآمد نفتی، روند صعودی بازارهای بورس و طلا و… بود. با توجه به اتفاقات مذکور تا کنون بیشتر از هر زمان دیگری رکود در این بازار مشاهده می‌شود.

شرایط جاری و رشد منفی اقتصادی که از ابتدای سال ۹۹ شاهد آن بودیم، موجب تردید در رخ دادن جهشی مثبت در این بازار شده است.

علاوه بر عوامل فوق که در سال جاری موجب رکود بازار مسکن شده اند، تعدادی فاکتور ثابت نیز وجود دارند که همواره موجب افت و خیز این بازار می‌شوند. لذا در ادامه به تحلیل بازار مسکن در سال ۹۹ و پیش‌بینی اتفاقات آن می‌پردازیم.

قیمت زمین و هزینه ساخت‌و‌ساز

یکی از مواردی که همواره سازندگان، مالکان و دلالان بازار مسکن جهت توجیه افزایش قیمت، به آن اشاره می‌کنند، هزینه‌های ساخت‌و‌ساز و تامین مصالح است. سازندگان ادعا می‌کنند که بسیاری از تجهیزات و حتی مصالح مورد نیاز آنها، از طریق واردات کالا تامین می‌شود، بنابراین افزایش نرخ ارز تاثیر مستقیمی بر روی هزینه‌های آنها دارد.

با توجه به روند صعودی نرخ ارز در سال جاری، احتمالا همچنان تاکید بر مورد فوق از جانب متولیان بازار مسکن وجود خواهد داشت؛ از طرفی با متوقف شدن ساخت‌وساز‌ها در سال جاری به دلیل شیوع ویروس کرونا، کالاها و تجهیزات تهیه شده از قبل بلااستفاده مانده‌اند، بنابراین توجیه فوق چندان قابل قبول نخواهد بود.

گرچه همین عدم اسفاده از کالاهای تامین شده، موجب رکود پول و به نوعی ضرر محسوب می‌شود ولیکن احتمالا در سال جاری تمرکز بر هزینه واردات مربوط به این بازار کمتر از قبل خواهد بود.

قدرت خرید افراد با توجه به درآمد

رشد درآمد هر خانوار در سال‌های اخیر حدودا ۲۰ درصد (سالانه) تخمین زده می‌شود، در صورتیکه به طور متوسط شاهد رشد ۳۴ درصدی قیمت مسکن در هر سال بودیم. طبق این برآورد بدیهی است که قدرت خرید نسبتبه قبل کاهش یافته است.

از طرفی در سال جاری به دلیل شرایط حاکم، بیش از هر زمان دیگری شاهد افزایش قیمت در تمامی بخش‌های زندگی اجتماعی افراد هستیم، که این موضوع نیز در تحلیل رفتن قدرت خرید خانواده‌ها تاثیرگذار است.

رکود کسب‌وکارها در سال جاری، موجب افزایش نرخ بیکاری و کاهش درآمد هر خانوار شده است، بنابراین قدرت خرید افراد بیش از هر زمان دیگر کاهش می‌یابد.

لذا می‌توان نتیجه گرفت که قدرت خرید افراد با توجه درآمد آنها در سال جاری کاهش یافته است؛ که این موضوع تاثیر مستقیم خود را در رکود بازار مسکن به نمایش خواهد گذاشت.

افزایش نرخ شهرنشینی

سال‌هاست که شاهد نرخ صعودی مهاجرت به شهرهای بزرگ و صنعتی هستیم؛ افزایش نرخ شهرنشینی تاثیر قابل توجهی در رشد قیمت بازار مسکن دارد. افزایش قیمت مسکن نیز موجب گسترش حاشیه‌نشینی و نقل مکان خانواده‌ها با درآمد کمتر به اطراف شهر می‌شود.

به موجب این استقبال، قیمت مسکن در حاشیه شهرها نیز رشد خوبی را در سال‌های اخیر تجربه کرده است.

رکود به وجود آمده در سال ۹۹ می‌توانست از مهاجرت بی‌رویه به شهرها جلوگیری کند ولی متاسفانه در اثر همین رکود، تعداد زیادی از مشاغل در شهرهای کوچک از بین رفتند و در نهایت عده‌ای از شاغلین این کسب‌و‌کارها با امید یافتن شغل به شهرهای بزرگتر مهاجرت کردند.

این موضوع از مواردیست که توانست تا حدودی از رکود بازار مسکن در سال ۹۹ بکاهد.

تاثیر قیمت ارز

مدت‌هاست که شاهد تاثیر قیمت ارز بر روی تمامی بازارها و حتی ابعاد زندگی افراد جامعه هستیم.

طبق توضیحات درج شده در رابطه با رکود ساخت‌و‌سازها در سال ۹۹، عملا نباید شاهد تاثیر قیمت ارز بر روی بازار مسکن باشیم؛ ولیکن متاسفانه با پیگیری نمودار قیمت مسکن، می‌توانیم شاهد افت و خیر هم‌زمان آن با نرخ ارز باشیم.

به محض رشد نرخ ارز، قیمت مسکن نیز دچار افزایش قیمت می‌گردد. حتی با وجود رکود و عدم انجام معاملات هم این تاثیر خنثی نشده و به وضوح قابل مشاهده است.

از آنجایی که قیمت ارز در سال جاری مرتبا روند صعودی داشته و با توجه به تاثیر آن بر قیمت مسکن، پیش‌بینی می‌شود که در بهترین حالت در نیمه دوم سال ۹۹ بازار مسکن ثبات داشته باشد و احتمال کاهش قیمت در آن بسیار ضعیف است.

رونق بازارهای دیگر

تهیه مسکن یکی از نیازهای اساسی هر خانوار به حساب می‌آید ولیکن عده‌ای از این بازار به عنوان منبعی برای کسب درآمد استفاده می‌کنند و به عبارتی از نوسان بازار مسکن بهره می‌برند.

برای مدت‌ها مسکن به عنوان بازاری با نرخ سود بالا برای سرمایه‌گذاران شناخته شده بود و از طرفی ریسک پایین این بازار موجب استقبال هر چه بیشتر از آن می‌شد.

همچنین ورود به بازارهای دیگر مانند بورس و یا ارزهای دیجیتال مشروط به داشتن حداقل دانش مورد نیاز در حیطه خود است؛ ولی ورود به بازارهایی چون مسکن و طلا نیاز به دانش اقتصادی چندانی ندارد و به همین سبب دارای مخاطب خاص خود است.

 

سخن آخر

قطعا بررسی بازار مسکن تنها با در نظر گرفتن چند عامل، نمی‌تواند نتیجه قابل استنادی را در پی داشته باشد؛ ولیکن از آنجایی که در سال جاری شاهد اتفاقات جدید و شرایط متفاوت برای افراد جامعه هستیم، تحلیل این اتفاقات می‌تواند در پیش‌بینی ما برای قیمت مسکن موثر باشد.

بنابراین محتوای این مقاله در اصل پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۹۹ با توجه شرایط کنونی است.

طبق این تحلیل، از ابتدای سال ۹۹ تا کنون، عواملی چون وجود رکود در مشاغل و البته تمامی بخش‌های اقتصادی جامعه، کاهش قدرت خرید خانواده‌ها و البته رونق بازارهایی چون بورس، باعث عدم جذب سرمایه در بخش مسکن و در نهایت ضعیف شدن این بازار شده است. همچنین افزایش قیمت ارز، عامل رشد قیمت مسکن در سال ۹۹ به شمار آمد.

بنابراین در حال حاضر کفه ترازو در طرف رکود بازار مسکن سنگین‌تر از رونق آن است.

از طرفی بررسی سوابق بازار مسکن نیز حاکی از عدم کاهش قیمت آن در شرایط مختلف اقتصادی و اجتماعی است و در نهایت با جمع‌بندی تمامی این موارد احتمال ثبات قیمت در بازار مسکن در نیمه دوم سال ۹۹ از هر احتمال دیگری پررنگ‌تر خواهد بود.